Postępowanie upadłościowe, w którym do masy upadłości wchodzi nieruchomość zakwalifikowana przez syndyka jako rolna, musi zostać uwzględniona zmiana zasad nabywania nieruchomości rolnych wprowadzona Ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Wiąże się to z przygotowaniem przez syndyka warunków aukcji lub przetargu, których podstawowym celem jest określenie grupy podmiotów mogących nabyć nieruchomość rolną. Osoba zainteresowana kupnem danej nieruchomości rolnej ma obowiązek przedłożenia określonych dokumentów potwierdzających jego status.
Osobami uprawnionymi do nabycia nieruchomości rolnej są:
- rolnik indywidualny,
- osoba bliska dłużnika,
- jednostka samorządu terytorialnego,
- Skarb Państwa,
- inny podmiot ustawowo uprawniony,
- podmiot, który uzyskał zgodę od prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych.
Na czym polega rola prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych w całym procesie?
Ustawodawca umożliwia w ten sposób nabycie nieruchomości przez osobę nieuprawnioną, czyli taką, która uzyskała zgodę od prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR). Ma ona charakter decyzji administracyjnej i wniosek o wydanie takiej decyzji może złożyć każda z zainteresowanych stron, a więc zarówno zbywca, czyli syndyk, jak i nabywca. Wybór oferenta powinien zostać zatwierdzony postanowieniem sądu.
Pozytywna decyzja wyłącza prawo pierwokupu nieruchomości rolnej na rzecz Skarbu Państwa przez ANR. Podstawą nabycia nieruchomości rolnej jest umowa zawarta między nabywcą a zbywcą w formie aktu notarialnego. Warto zaznaczyć, że w przypadku, gdy notariusz ustali, że nabywca nie jest uprawniony do nabycia nieruchomości rolnej lub nie ma zgody prezesa ANR, powinien odmówić dokonania czynności notarialnej. Pozytywna decyzja prezesa ANR będzie możliwa tylko w przypadku wystąpienia łącznie trzech przesłanek:
- nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej na rzecz podmiotu uprawnionego,
- nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,
- w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów.
Co w przypadku negatywnej decyzji prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych?
Odmowa wydania zgody przez prezesa ANR na nabycie nieruchomości rolnej przez osobę nieuprawnioną może wiązać się z negatywnymi skutkami dla postępowania upadłościowego, z uwagi na możliwość sprzedaży nieruchomości osobie, która wcale nie oferuje najkorzystniejszych warunków. Dlatego też w przypadku odmownej decyzji zobowiązana do nabycia nieruchomości staje się ANR. Co więcej cena takiego nabycia odpowiada wartości rynkowej nieruchomości rolnej, ustalonej na gruncie przepisów Ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Przypadki, w których nie stosuje przedstawionych wyżej przepisów
Istnieje kilka okoliczności, których nie dotyczą opisane powyżej przepisy. Zaliczają się do nich:
- nieruchomości rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha;
- grunty rolne zabudowane o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie ustawy zajęte są pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej;
- nieruchomości rolne, które w dniu wejścia w życie ustawy w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są na cele inne niż rolne.
Dodaj komentarz